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浅析我国商业地产的发展现状及未来趋势

时间:2012-6-7 19:23:49 点击:2107

  核心提示:随着国家对于住宅房地产调控的不断深入,商业房地产引起了广大投资者的关注与追捧。为了能够更加深入地了解我国商业地产的走势,我将结合前人文献资料,从以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL形态、行业性商业集散中心、商业区街(步行街)模式以及主题商业平台这四类我国商业地产的主要存在形态入手,系...
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【摘要】随着国家对于住宅房地产调控的不断深入,商业房地产引起了广大投资者的关注与追捧。为了能够更加深入地了解我国商业地产的走势,我将结合前人文献资料,从以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL形态、行业性商业集散中心、商业区街(步行街)模式以及主题商业平台这四类我国商业地产的主要存在形态入手,系统阐述当代中国商业地产的发展现状和未来趋势。
  【关键词】商业地产;现状;发展趋势
  
  1绪论
  1.1 商业地产的定义
  商业地产,顾名思义区别于以居住功能为主的住宅房地产,而是作为商业用途的一类房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。就广义上而言,商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,而从运作模式上看,商业地产可以理解为商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式,同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。
  1.2 商业地产的表现形式
  商业地产按照不同的表现形式又可以分为:大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等,也有将各类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。
  1.3 商业地产的价值体现
  商业地产的载体躯壳是房地产,核心灵魂是商业运营,商业地产可以引发三种价值,一是房地产本身物业的增值,一是商业流通经营的增值,一是商业运营和房地产开发的品牌增值。
  1.4 我国商业地产的兴起
  我国商业地产由于其出现和发展时间不长,历程复杂,确切说目前尚没有什么权威的理论和规范的宝典可以全面参考指引。粗略的计算,如果从中国改革开放的80 年代有了市场经济的苗头开始算起,至今尚不足三十年,而真正算得上或者标榜着“商业地产”的时代或者还要推后到90 年代才算是兴起。
  1.5 我国商业地产的主要存在形态
  在诸多种类商业地产形式中我国的商业地产主要以四种形态存在,分别是以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL形态、行业性商业集散中心、商业区街(步行街)模式以及主题商业平台等四类。
  为了能够更为客观与系统地阐明上述四类形态,从而更为全面地了解当代我国商业地产的发展现状和未来趋势,我将分块一一阐述。
  2 购物中心的现状与趋势
  2.1 购物中心的概念
  以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL 形态(即购物中心)是一种广为人知的商业形态,其产生背景是城市居民对现代消费模式的需求,其目标客户是大众性的,其建设一定要以相应的区域购买力为基础,而体量庞大、业态复杂的购物中心则最容易陷入无个性、无特色的误区。而该类商业形态最早出现在20 世纪30年代的美洲,面积在几万平方上下,50 年代变化成为地区性的购物中心,80 年代开始出现大型购物中心,面积达到十万平方,到了90 年代,巨型购物中心出现了。
  2.2 我国购物中心的发展现状
  在中国,购物中心,尤其是大型的和巨型的购物中心更是一度成为多数中国人心目中商业地产的代名词。据中国购物中心产业资讯中心的统计资料显示,我国目前购物中心正处于开发投资爆发期,众多的一二线城市争相出现大量大型的购物中心,甚至有攀比购物中心规模的倾向,这种状况必然导致同质化竞争和过度重复投资。截至2011年底,全国购物中心数量将达到2542家,比2010年增加253家,详见图1。预计从2012-2015年的4年间,全国新增购物中心将超过1300家,到2015年年底时将达到3885家。数据显示,从2001-2015年的15年间,全国购物中心增长率预计达到893%,详见图2。
  2.3 我国购物中心的发展趋势
  针对上述现状,相信在不远的将来,购物中心形态的商业地产将会由盲目投资建设造成的无序竞争进入理性包容消化和主题特色包装的竞争状态,从而导致不少盲目投资而又不具备运营实力的购物中心将会发生权益易手或者资产重组。而一些具有相当运营实力和运营基础的投资运营者或者是具备运营资源整合能力的金融投资者会适时地展开新一轮购物中心主题化运动,力求在建设爆发期后迅速找到以功能组合化形式展现的极具竞争力的商业地产定位,从而祈求通过“商业黑洞”效应慢慢扩大商势圈从而消化爆发后的臃肿体量,以图取得在特定条件下规避风险的高增值和高回报。此举也将导致新一轮的各类商业业态的洗牌以及商势圈内各式商业重组,最终致使作为商业运营载体的房地产因势而动,从而呈现出新一轮的投资机遇。
  此外,目前我国经营成功的购物中心的主流模式是购物中心在实现产权统一的基础上进行的统一运营管理,而在此运营模式下的主营收益通常包涵租金、管理费(综合服务费)、广告租赁、停车场收入和场地活动收入等几大块。但是如果能够在此基础上深入研究和了解消费者的消费行为和习惯,联系消费者和经营者之间的动态需求变化,从而最大限度的创造并满足这两者的需求,以综合创新为手段开发出衍生产品,最终产生相应的衍生收益。相信这也将是未来一段时间中购物中心增加投资回报的一种有效方式。
  从上述可以看出,购物中心此种形态的商业地产,在未来的发展潜力和拓展空间并不是停留在简单的规模面积和硬件设施层面之间,而是能否提供高附加值的高增长。当然这样的高增长就必须高度依赖投资者、开发商和运营者的有机整合。
  3 行业性商业集散中心的现状和趋势
  3.1 行业性商业集散中心的概念
  行业性商业集散中心,又称行业中心商务区(英文缩写:ICBD)。ICBD多指在一个相对集中的区域中,汇集了一个或几个特定行业的贸易、采购、展览、研发、信息、物流、金融等于一体的项目,其最突出的形态是贸易,而其它则是配套的服务功能。该类集散中心最为鲜明的特征是其行业性和专业性。这种形态与前述的购物中心截然不同,甚至刚好相反,因为ICBD的目标客户主要体现了小众性和行业性的特征,相对于购物中心而言更是鲜为人知。
  此类商业形态在早期的官方评价中,多以“集散地”这样的概念出现,而这样的概念也形象的描绘出这种商业地产形态的核心商业价值功能:集散。而这种以集散为主要价值功能体现的商业地产几乎是伴随着改革开放诞生的,绝对是在打破计划经济转而向市场经济过渡转型过程中应运而生的。这些“集散地”,最基本的元素就是我们常说的专业市场了,这些专业市场涵盖了以专业批发市场、专业零售市场和一些批零结合的专业主题市场,这些专业市场尽管由于其行业特性而并不为大众所高度认识,然而在中国的商业地产领域却占据了举足轻重的地位。
  而中国的专业市场大多以批发为主,大致由四个方面形成:1.原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的;2.在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的;3.有心者揪准市场需求为适应经济发展的要求而兴建的;4.在传统的行业产销相对集中地带自由聚集发展的。在层次级别上,很多行业的专业市场按整体可划分为一、二、三级的:其中依托产业资源、依托中心城市、直接和生产厂家进行联系的是一级市场(如产业集群专业市场);二级市场是以交通枢纽为基础,进行商贸批发、流通,再向下一级延伸的市场(集散中心专业市场);第三级市场是面向终端市场的市场(区域性专业市场)。

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作者:周德来 余 婷 来源:《中国房地产业》2012年4期

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