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探究房地产公司如何进行造价控制

时间:2013-9-22 0:17:24 点击:4058

  核心提示:造价控制和房地产企业的所获取利润以及开发成本有着直接的关系,房地产企业怎样将造价控制做好,与房地产公司的发展以及生存有着很重要的关系。本文主要说明了项目的可行性研究阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、结算审计阶段等各个环节所需要进行的造价控制。...

【摘 要】造价控制和房地产企业的所获取利润以及开发成本有着直接的关系,房地产企业怎样将造价控制做好,与房地产公司的发展以及生存有着很重要的关系。本文主要说明了项目的可行性研究阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、结算审计阶段等各个环节所需要进行的造价控制。

【关键字】房地产公司;造价控制;

相对来说,建筑工程是一个很大的工程,资金的流通以及资金的需求都是很大的。因此房地产企业需要将工程各个阶段的造价控制做好,严格把关,严于律己,降低企业成本,提高企业收益。

一、可行性研究阶段的造价控制

优秀的可行设计方案,不仅应在设计中有独特的构思,而且在经济分析上也应有优势。目前的方案设计过程中,更多考虑的是新颖美观的外形、日趋完善的功能,缺乏可行方案阶段的经济性分析。可行性阶段的造价控制应为方案设计人员提供不同设计方案的造价指标、造价指数、影响指数,在作出技术方案时就能充分考虑其经济后果,使方案设计人员拥有更大的选择空间,让方案达到技术和经济的统一,做到设计方案的最优化。

二、设计阶段的造价控制

根据有关统计,建设项目各阶段对工程投资的影响程度,在设计阶段为75~95%,很显然,控制工程造价,对设计工作的质量要求不仅体现在设计工程本身的技术质量上,更要从工程的性价比上来衡量。

(一)设计阶段推行限额设计。很少有设计单位重视限额的设计,这些企业都会认为只要出发点是耐用、安全、合理、可靠的,那么节约造价就是可有可无的了;房地产公司可以推行目标成本管理,企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合,及时提供可靠的工程基础资料。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更,给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求,必须有效地确定设计限额(造价、三材消耗指标等),并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标,必须分析原因,用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向,变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较,优化设计,降低工程造价。

(二)完善审图以及设计。认真做好图纸审查工作,可以减少图纸中的错、漏现象,使设计阶段的施工图预算更为准确。图纸本身不完善或使设计深度不够,将导致在施工阶段的设计变更增加,从而导致投资的增加。对于房地产公司,要防止此现象发生,让设计单位提高设计深度,完善设计图纸。

三、招投标阶段的造价控制

对于控制工程造价来讲,建设项目的招投标阶段是非常重要的一个阶段。既要选择个理想的施工单位,又要将承、发包双方的权利、责任、义务界定清楚,明确各类问题的解决处理办法,避免在施工过程中或结算时发生较大争议。可以从招标文件编制的完整性和工程量清单准确性两方面来控制造价。在招标文件编制中需要将计价模式、承包范围、工期、合同条款、结算方法、主要材料品牌设定、现场情况、计日工等都清晰的标明;奖惩条款要合理;明确的标明甲指定材料、甲供以及甲限;合理的评定或者是评优、评分质量标准等级;对变更索赔签证洽商的处理方法要写明量度标准、时间实效以及结算方式等。一份制定的非常好的招标文件在以后工程的建设当中,会产生良好的影响。

四、施工阶段工程造价控制

在施工阶段的造价管理中除了加强合同管理外,还应重点加强施工现场的管理,控制工程变更及把好建筑设备、材料的价格有关。

(一)加强施工现场管理工作 优化施工组织设计, 施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量,也常常会影响工程造价。在工程实施过程中,除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外,还应对施工过程中的专题施工方案进行审查,运用价值工程法等方法通过不断地对项目做多方案的技术经济比较分析,努力挖掘节约工程投资的潜力,从而达到节约投资,创造更高效益的目的。

(二)尽可能减少设计变更,在建设工程施工过程中,设计变更会引起工程造价的上升。首先应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容,一般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥。其次,认真对待必须发生的设计变更,及时核算有关设计变更的造价,对于有问题或者费用偏高的项目可重新考虑,进行多方案比较,不能一味求快,而应求精。

(三)加强现场工程量签证的监督和管理工作

现场签证是工程建设过程中一项经常性的工作,许多工程由于现场签证的不严肃,引起工程造价失控,这方面的教训是非常多的。据统计,由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达15%—25%,个别的甚至更高,如果不慎重对待工程量签证,工程造价控制极易出现漏洞,造成资金的大量浪费。严格现场签证管理,要求工程技术人员与工程经济人员相配合,不仅做到“随做随签”,还应该做到:严格四方签证制度、签证必须达到量化要求、工程签证单上的表述必须清晰、签证的范围应正确。

(四)做好设备、材料的认质认价工作

工程材料价格管理是工程造价管理的重点,也是难点。材料是工程造价的主要组成部分之一,它对工程造价的影响巨大,合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格,这就要求在工程管理中应配备材料管理人员,除了把好进场建筑材料的质量关外,还应及时向造价管理人员反映建材价格,以利于将所用材料一一核对。为了控制工程造价,决不能将价格信息作为结算的唯一依据,而应主动去了解市场,主动控制工程造价。主动走向市场,了解比较很多家材料供应商的产品质量和价格,筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商,并与这些供应商建立长期的联系,及时了解材料、设备的价格变化情况,同时,也适时掌握周边商家的材料、设备价格情况。从而能较好的控制材料、设备的质量和价格,降低工程造价。

五、结算审计阶段的造价控制

在该阶段,重点在造价部门,造价人员需要遵守的原则:以造价书当中的内容为基础,一步步进行审核。并且结算审计需要遵守正确、完整的原则去完成,掌握规范标准当中所包含的执行条文,避免施工方浑水摸鱼、无中生有的情况出现;对工艺标准、总包分包等情况进行分析,避免施工方高估冒算;造价变更资料以及合同协议的合法性、时效性以及完备性。

六、总结:

造价的控制管理还有很多很多的内容,本文就不再一一述说了。总体来说,只要房地产企业使用全方位、全员以及全过程的管理原则,重视工程的每一个阶段,才能够有效的管理工程造价,降低成本,提高利润。

参考文献:

[1]胡新宇,陆卫.房地产开发的工程造价控制[J]. 中国新技术新产品. 2010(09).

[2]黄惠平.房地产项目工程造价影响因素与实施阶段的造价控制研究[J]. 中国建设信息. 2009(08).

[3]曲溪.新时期房地产工程造价的管理创新及模式[J]. 中国住宅设施. 2010(12).

作者:网络 来源:《中国房地产业》

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