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试论房地产企业投资决策分析及其成本控制

时间:2013-9-23 23:45:05 点击:4714

  核心提示:房地产项目开发中投资决策关系着整个项目的成败,面对日益激烈的房地产市场竞争环境,存在着诸多不确定因素,潜藏着风险,企业如何规范决策方法,提高投资决策的准确性,对于降低投资风险,加强对企业成本的控制具有十分重要的意义。本文对影响房地产投资决策的因素进行了分析,阐述了投资决策失误对成本控制的影响,对完善...
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我国的房地产业从无到有,不断发展壮大,已逐渐成为国民经济的支柱产业之一。对于拉动经济增长、改善城市面貌,提高人们的生活质量发挥着重要的作用。随着市场经济体制的改革,以及市场环境的日益激烈,房地产企业投资过程中面临的风险越来越复杂,房地产企业要提高经济效益,在激烈的竞争中立于不败之地,提高决策水平,加强成本控制就显得尤为重要。

一、房地产业投资决策对成本控制的影响

1、影响投资决策的因素分析

(1)社会因素

房地产业与国家政策、金融政策以及国民经济发展水平密切相关,因此其投资时机受国家产业政策、金融政策及国民经济发展水平的影响。政策的变化对房地产开发项目的影响较大,如对控制固定资产投资规模的政策变化,将会影响到市场对房屋的需求量;实行新的土地政策,将会对房地产开发成本造成影响,税收政策及贷款利率的变化将会引起投资效益的变化。国民经济发展水平对市场购买力造成影响,也会影响房地产的投资。

(2)成本因素

影响房地产项目开发的成本因素主要包括所需要资源价格的变化、项目周期以及项目的产出率等。由于在建筑过程中的施工消耗,建筑所需材料等价格都在不断变化,投资收益会受到一定影响。房地产项目周期长,资金占用量大,而资金的占用对成本的影响直观的体现就是利息的支出,开发项目的周期越长,银行贷款的数额就越大,而如果开发项目的周期短,房地产企业的资金周转次数多,其产生的效益也就越大。

(3)投资区位

房地产作为一种特殊的商品,具有不可移动的特点,因此房地产的区位因素是客户最为关心的内容之一。对于房地产开发来说,地段位置是影响项目投资效益的关键性因素。随着社会经济的不断发展,人们对生活质量提出了更高要求,追求高品质生活。而任何一个房地产项目都与其周边的人文、自然环境发生着各种互动关系。因此不同区位的房地产项目,会产生不同的经济效益。

(4)投资时机

选择合适的投资时机是房地产投资收益的关键。经济发展趋势是影响开发时机的关键性因素,在经济发展的成长期,房地产市场需求旺盛,市场处于上升势头,此时推出合适的房地产项目较易获得较高的收益;当经济处于低迷期,市场需求下降,不能达到预期收益,因此房地产投资者必须具有敏锐的判断力,进行项目可行性分析,把握投资时机。

2、投资决策失误对成本控制的影响

面临日益复杂的市场环境,房地产投资潜在着各种风险,如果决策失误,将会给企业带来很大的投资风险。

(1)市场因素对成本控制的影响

房地产市场的动荡会使房地产开发企业带来巨大的经济损失,市场供需关系、市场购买力以及利率汇率等都会对成本控制造成影响。房地产企业周期长,在从项目可行性研究到开盘期间,市场需求发生变动的可能性很大,如客户对户型结构及单元面积的喜好等都会发生变化,从而使收益难以达到预期目标。

(2)政策因素对成本控制的影响

金融政策及财政政策对房地产企业开发的成本影响最为直接,货币政策的紧松都会直接影响到房地项目开发者以及购买者所持有的资本,影响了项目的开发和销售,使房地产开发企业所需的成本受到影响。如国家出台的一系列土地增值税条例和房地产开发相关办法,都使增加了项目开发的成本。

(3)项目开发团队人员素质对成本控制的影响

项目开发团队人员的素质对成本的影响较大,如果没有专业的投资分析,很难作出正确的决策,而决策的失误导致的项目投资失误给企业带来不可估量的损失,增加了项目的开发成本。决策者如果没有敏锐的市场洞察力,无法正确对项目进行定位,盲目进行投资开发,在开盘后出现销售瓶颈,成本的收回速度较慢,使开发成本增加。

二、完善房地产企业投资决策阶段的成本控制措施

1、进行充分的市场调查,降低投资风险

在房地产投资经营过程中会存在很多不确定因素,潜藏着风险,从而使投资实际收益偏离预期收益。这就要求投资者在投资决策前要充分利用信息化手段进行市场调查。调查住房销售价格、户型需求、环境要求以及市场竞争情况等进行调查,对正在开发的楼盘进行产品、客户群、价格以及市场购买力等进行分析。根据项目的使用要求、建设目标和规划技术条件等组织项目前期工作组的相关人员对项目进行研究并提出初步投资建议,为他们的投资决策提出科学依据,降低投资风险。

2、重视房地产开发项目可行性研究及投资估算

投资阶段重点是进行项目的可行性研究,对项目的投资估算精确度进行控制,并采用合理的估算方法进行编制,从而确保项目上投资决策的可靠性。

(1)重视房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目投资数额大,建设周期长,要使开发项目达到预期经济效果,就必须实现项目决策科学性,减少或避免投资决策的失误,做好可行性研究,解决并落实项目开发过程中经济技术原则和基础资料。可行性研究的内容包括市场的供需关系、客户群及产品定位分析、项目选址与方案规划、产品的建筑方案分析、投资估算与资金筹措以及财务效益等。对市场进行研究,了解客户需求,对项目进行定位;在技术研究阶段要结合设计方案对比项目功能,从中选择出经济与技术结合较好的方案。进行科学的可行性研究可以提高决策的可靠性,使投资者更好的了解市场以及项目本身的定位,尽可能避免投资风险,有效控制项目成本。

(2)重视房地产开发项目投资估算

投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分,是进行投资决策的重要依据之一,是否进行项目开发取决于开发项目的投资估算。投资估算必须保证准确性,如果出现的误差太大,将会导致投资决策的失误。在初步决策阶段,允许估算误差在30%左右,但在最终决策阶段,其估算误差必须控制在10%以内。只有保证投资估算的方法和数据资料可靠性,才能保证项目开发过程中其他阶段的成本控制在合理的范围之内,实现成本控制的预期目标。

3、采取组合投资策略,利用保险规避经济风险

(1)采取组合投资策略

目前,多数房地产企业为了分散风险,采用组合投资的策略,同时运作多个房地产项目。如何利用有限的企业资源通过合理的投资组合,选择投资时机、项目类型、投资区域等,规避风险并且尽可能多的获取经济效益和社会效益,具有重要的现实意义。

首先,采取组合投资要选择恰当的时机。房地产业具有投资时间长、资金占用量较大等特点,因此在项目开发过程中最容易遇到的就是财务危机,如果后续资金无法及时到位,很容易出现资金链断裂的问题。因此在采取组合投资策略时要避免几个项目的同时启动,避免由于几个项目一起启动占用大量资金给企业带来的整体性经营风险。在组合投资时,要注意对开发周期不同的项目进行组合,注意开发周期的多元化,使其相辅相成,增加抵御风险的能力,在保持企业效益长期稳定的情况下,提升企业形象和融资能力。

其次,采用组合投资策略时要注意投资产品的组合。房地产企业选择的投资产品包括商业地产、住宅地产以及工业地产等。由于市场供需的多变,因此不同类型的房地产商品在同一时期内的供需关系是不相同的。在分析激烈的市场竞争环境的基础上充分掌握各种产品的市场状况和企业实力进行科学、准确、系统的评价,从而对投资产品组合作出调整。

再次,投资区位的组合。不同区域的经济发展水平不一、实施的政策不同、社会环境、人文地理不同,房地产开发企业的发展机会和生存空间也是不一样的。实施投资区位组合,可以使企业打破房地产不可移动的地域限制,从而为企业赢得更多的市场份额和发展机会,避免一失均失、一败俱败的局面,尽可能的防范和分散风险。

(2)利用保险规避经济风险

保险作为一种及时、合理的分摊经济损失和实施经济补偿的方法,可以有效处置房地产项目开发过程中的风险。房地产保险是指在房屋设计、建造、销售以及消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。房地产企业可以通过向保险公司投保,以缴纳保费为代价,将开发过程中或已经开发完成的项目存在的风险转嫁给保险公司来承担。但同时值得注意的是保险的可保范围是有限的,在多数情况下,保险也并不能提供充分的补偿。因此企业也需要采用其他非保险手段来转嫁风险。

4、加强项目团队建设,提高成本管理水平

(1)加强投资项目团队人员素质建设

房地产可行性研究和开发策略是一个非常专业、系统的工作。面临新的经济形势,房地产开发企业要适应新时期的变化,提高项目团队的整体素质,加强项目团队的建设,积极探索新的发展模式和管理方法。成本管理人员除了对城市的市场状况和经济形势、建筑工程造价状况、贷款利率等做充分的了解、分析和判断,还要树立以客户为中心的思想,为客户创造更大的价值。要加强团队人员的专业素质能力和良好的协调沟通能力,善于利用各方资源,与公司内部各部门合作伙伴沟通。

(2)提高成本管理水平

在房地产开发投资决策阶段,投资者要进行严格的成本管理,建立有效的成本控制激励机制,实施相应的成本控制措施,避免或降低投资风险。

首先,要建立利于成本控制的激励机制。要充分发挥成本管理体系中的“监督”职能,分析成本失控的原因并采取相应措施。要调动全员参与成本控制的积极性,对于提出成本控制有良好建议的员工要进行奖励,对于由于个人原因造成的成本失控要进行处罚。优秀的企业文化具有激励功能,拉近企业与员工之间的关系,使企业与员工同呼吸共命运,自觉节约成本。

其次,控制房地产开发成本。房地产开发成本主要包括前期的土地开发成本、项目设计成本、建筑安装工程造价成本、配套设施成本等。土地开发成本一般占到项目总支出的20%~30%左右,因此对土地的位置选取及出价的确定都应充分考虑开发风险和升值空间。要根据项目设计的先进性、经济性、可靠性及实用性等来确定最佳设计方案,确保投资成本的最低。建筑安装工程造价成本会占到项目总支出的45%~55%左右,在进行建筑安装工程成本的控制时,要根据当前区域经济的发展形势,对类似的项目造价标准进行调研,把握项目施工的总体情况,对影响成本的主要因素进行深入的分析,制定出科学合理的成本指标,在施工过程中对成本进行分析优化,将成本控制在最小范围。

第三、财务费用及税金的控制。在投资决策阶段要对财务费用做好充分估计,正确利用企业财务杠杆作用,在满足项目资金链连续性的前提下,最大限度的减少财务费用。税费的减免对于房地产开发企业来说是至关重要的,可以降低企业的开发成本,因此在投资决策前,要根据相关政策规定估算,努力获得政府支持。此外,还要预测其他一些因素的影响,如开发周期的变动等,确保项目成本最小化。

项目成本控制的实施是实现企业组织目标、达到预期经济效益、提高竞争力的关键。房地产开发项目运作周期长、资金占用量大、成本核算多、投资风险高等特点,因此提高投资决策水平,加强成本控制就显得尤为重要。企业要组建一支高水平专业项目开发团队,提高成本控制管理水平,尽量避免风险,从而达到企业的预期经济效益。

参考文献

[1]昌晓玲;浅谈房地产开发企业项目成本控制管理[J],商场现代化,2010年6月.

[2]覃文霞;浅谈房地产开发企业项目成本控制管理[J],建材与装饰,2011年3月.

[3]王升鹏关于房地产项目投资分析[J],城市建设理论研究,2012年21期.

作者:网络 来源:《中国房地产业》

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