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目标成本管理在房地产开发项目中的应用

时间:2013-9-23 23:45:05 点击:4165

  核心提示:随着多轮房地产调控政策出台,市场竞争进一步加剧,房地产市场成为一个机遇与挑战并存的市场。加强房地产开发项目成本管理,是房地产开发企业提高效益、增强竞争力、突破发展瓶颈的必经之路。本文从目标成本管理原理出发,结合房地产开发项目特点,论述了项目开发中成本管理的流程及具体应用,从而明确了目标成本管理在房地...

【摘 要】随着多轮房地产调控政策出台,市场竞争进一步加剧,房地产市场成为一个机遇与挑战并存的市场。加强房地产开发项目成本管理,是房地产开发企业提高效益、增强竞争力、突破发展瓶颈的必经之路。本文从目标成本管理原理出发,结合房地产开发项目特点,论述了项目开发中成本管理的流程及具体应用,从而明确了目标成本管理在房地产开发项目中的重要意义。

【关键字】目标成本管理;房地产开发项目;合约规划

面对多轮的政策调控、激烈的市场竞争,各房企已清醒的认识到未来竞争将是资金和内部管理的竞争。企业要想生存和发展,必须对开发项目进行有效的目标成本管理,提升资金使用效率,利用有限的资金获取最大的效益,达到提高企业竞争力的目的。

一、目标成本管理的一般原理

1.目标成本管理概述

目标成本管理是一种现代的成本管理方法,将目标管理与成本管理有机的结合。其本基本含义是指生产一项产品,为达到目标报酬率所允许的最大成本。目标成本管理的过程是关于利润规划与成本管理的战略体系,由价格引导、关注客户,以产品和流程设计为中心,并依赖跨职能团队。目标成本管理从产品开发的最初阶段开始,贯穿产品生命周期始终。

2.目标成本管理的特点

1)目标性

目标成本不是真正发生的成本,是企业通过对产品的销售收入及目标利润的预测,在产品生产前制定出的需要经过企业所有成员共同努力能够实现的成本计划,用以指导产品的设计和生产,是企业产品生产及经营过程中成本管理的具体目标。

2)控制性

目标成本的达成是实现企业目标利润的基础,是企业生产经营的重要指标,目标成本的制定,将作为企业生产经营的成本上限,用以指导并约束企业的各项生产经营形活动,最终达成企业的经营目标。

3)系统性

目标成本管理是以通过对目标成本的控制来实现目标利润,过程中需要全员全方位、全过程参与管理活动,形成一个有组织、有体系的封闭管理系统,确保发挥整体的功效。同时,目标成本管理需要将成本目标层层分解,逐个落实,只有分目标的实现,才能最终保证总目标的实现。

3.目标成本管理的步骤

目标成本管理可以分为两个阶段,包括目标成本的确立和目标成本的达成。确立阶段发生在产品规划以及产品概念阶段,用于设立产品的目标成本。达成阶段发生在产品设计以及生产阶段,为保证目标成本的实现。

二、房地产开发项目成本构成

房地产开发项目目标成本包含整个开发流程中所涉及的所有成本,包括项目从开发建设到销售完毕所花费的全部费用。房地产开发项目成本一般包括土地获取成本、开发前期费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、管理费、销售费用、销售税金、财务费用、不可预见费等组成。

三、目标成本管理在房地产开发中的应用

房地产开发项目目标成本管理是一项贯穿于项目开发全过程的管理活动,是将科学的管理理论方法运用到具体项目的过程,通过建立特定的流程及步骤达到成本控制目的的管理活动。具体包括目标成本测定、目标成本分解、目标成本控制、目标成本考核四个过程。

1.目标成本测定

进行成本管理前,应依据市场状况对项目目标成本进行测算,明确项目将要投入费用的具体数值,并将测算结果设定为上限目标,用以控制和约束各项费用的支出。具体房地产开发项目目标成本是通过竞争性的市场价格减去期望的利润来确定的。其中销售收入的预测应根据大量、准确、及时的信息资料并进行认真的研究分析,以市场调研为基础,在进行竞争性分析后确定。目标利润是公司对拟建项目未来收益的预期,需要结合企业实际情况,综合考虑公司战略规划及产品定位,并根据公司财务报酬率的要求确定。可以用以下公式表达目标成本的确定过程:

房地产开发项目目标成本=总销售收入-目标利润率

=∑(各产品竞争性市场价格*可销售面积)-目标利润

2.目标成本分解并落实

房地产开发项目目标成本的分解,是将确定的项目目标成本按照一定的形式和方法进行划分,将目标成本分解为若干个相对独立的较小子目标的过程,形成由各子目标组成的以总目标为中心的目标成本管理体系。

房地产项目开发活动过程中需要签署各式各样的合同,各类合同涵盖整个项目开发的所有过程,可通过对需要签订的合同进行梳理分类,建立合同分解结构,然后将确定的目标成本分解至对应的合同当中,建立起项目的合约规划体系,形成具体合同的目标成本。通过对具体合同目标成本的管理,使管理目标更清晰,管控更直接、更具体。同时运用合约规划体系进一步将目标成本落实到各个具体业务部门,形成责任成本,使各部门进行有目标的主动控制,使得目标成本与责任成本成为为一个有机的整体。

3.目标成本控制

成本管理的核心是控制,控制是在事先制定的计划基础上进行。合约规划体系的建立,已将将项目的成本管理并入合同管理当中。但因房地产开发项目经历时间长,涉及合同种类繁多,所以只有明确了每项合同成本控制的要点,有针对性的采取措施,才能确保目标成本的实现。具体可从合同订立、执行及结算三方面进行控制。

1)合同的订立

合同订立主要方式有招标、竞价及合同谈判,不同类型的合同应选择不同的订立方式。如项目总包可通过公开招标,对于专业分包可进行竞价等,但无论采取何种方式,签订的合同金额不应超出该合同目标成本。同时因房地产开发项目专业化程度较高,常需要由多个单位协作完成,合同当中必须应对工作界限、场地、及工作面的交接做出明确的约定,防止产生返工或索赔,造成成本的增加。同时对合同条款应仔细推敲,对可能发生的情况提前预计,涉及到成本方面变动的条款一定要严谨。

2)合同的执行

合同签订后应及时项目管理人员进行合同交底,使其熟悉合同条款,明确工作界面的划分,区分不同工作的责任主体,重视不同实施主体的场地或工作交接并有相应的记录。组织有针对性的图纸会审,减少设计变更的发生,并尽可能将设计变更控制在项目实施的初期,把损失降到最小。现场签证是一项无法避免的在施工过程中随时都有可能发生的事项,如果管理不当极易引起成本失空,所以管理人员应严格按照合同约定的流程办理,进行分级的会签审核,保证资料齐备,理由充足。

3)竣工结算

结算应在合同约定的工作全部完成并验收合格,结算资料齐备后进行。竣工结算应严格按照合同进行,成本管理人员应对熟悉合同条款,明确工作范围,对上报的结算仔细审核,在规定的时间内办理完成。还应尽早完成甲供材数量的核对,相关往来账务的确认,按时完成竣工结算是为了尽早确定项目的成本,检查项目成本管理的效果,防止过程中的跟踪成本与实际成本存在较大差异造成的成本失控。

4.目标成本考核并评价

结算完成后应对各类数据进行整理分析,通过对整个项目的实际成本与目标成本的对比,评价项目目标成本控制水平,对相关部门的业绩考评,同时,总结项目实施过程中成本管理得失,对相关经验教训及数据进行整理保存,改进管理办法,为以后的项目目标成本管理提供参考。

四、总结

由于我国房地产行业发展时间短、规模尚小,长期以来比较重视质量、工期以及安全管理,却忽视了目标成本管理。而目标成本管理已渗透在项目开发过程中的每一个环节,并与其他管理体系相互联系。将目标成本管理体系融入房地产开发项目中,将有助于房地产开发企业制订目标成本,明确职责与任务、监督实施成本,健全房地产开发机制、纠正成本偏差,建立成本信息反馈机制,从而使得房地产行业日趋规范,房地产市场健康发展。

参考文献:

[1]吴雪林.目标成本管理 [M].北京:经济科学出版社,2006.

[2]张勇强,房地产开发项目成本控制,[J],江苏企业管理,2005(6) .

作者:网络 来源:《中国房地产业》

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